Как продать квартиру в ипотеке

квартира в ипотеке

Каждый раз, приобретая недвижимость в ипотеку, люди предполагают получить недвижимость для себя, но обстоятельства могут меняться. Например, развод, необходимость поменять жилье или еще какие-то причины.

Продажа ипотечной квартиры в случае развода

Как продать ипотечную квартиру при разводе? В первую очередь об этом надо договориться с банком. Иначе не будет никакой продажи, ведь согласно законодательству квартира принадлежит покупателям, но находится под арестом, и нет возможности её свободно продавать, дарить, перезакладывать. Есть из этого правила исключение. Банк может выдать закладную – ценную бумагу, в которой излагаются условия ипотечного соглашения. Банк её, кстати, может даже продать. В закладной могут оговариваться условия продажи квартиры должником. Правда, такое бывает редко.

Дело еще в том, что некоторые банки отказываются в принципе на продажу ипотечных квартир, считая это для себя слишком рискованным и затратным. О такой возможности желательно узнать заранее.

Если ипотеку оформляли на одного супруга, то факт развода не будет влиять на процесс продажи, если же документы оформлялись на двоих или еще и на детей, то могут быть проблемы, если супруги не готовы продолжать выплачивать деньги в прежнем режиме. И здесь неважно, покупается квартира в новостройке или нет.

Банк может согласиться на переоформление договора, подписав с каждым из собственников квартиры отдельное соглашение (ему это придется сделать, если уже есть решение суда об определении долей в квартире).

Продажа начинается с предварительного соглашения о купле-продаже (договоренность о будущей сделке). Будущий покупатель перечисляет деньги в банк, погашается долг перед банком, снимаются все ограничения на сделки с недвижимостью, уже после происходит оформление продажи квартиры.

Ипотека и материнский капитал

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Использование денег капитала разрешается только в нескольких случаях, в частности, для приобретения жилья. В этой ситуации родители обязательно должны выделить детям долю в недвижимости, иначе начнутся проблемы с законом, т. к. будет считаться, что средства потрачены на не разрешенные цели. Если получено разрешение банка на продажу заложенной квартиры, родителям следует обязательно получить разрешение из органов опеки. Оно обычно дается под обязательство отца и матери, что дети получат свою долю в новом жилье, на выполнение чего дается срок. Заверение обязательства происходит у нотариуса.

В любом случае объем имущества и площади, находящихся в собственности и владении детей, не должен уменьшаться. Иначе орган опеки и попечительства не даст разрешения на продажу недвижимости. Это значит, что нужно заранее найти не только покупателя на свое жилье, но и подходящую квартиру для покупки. Только получив предварительный договор, «опека» будет иметь основания считать, что родители имеют намерение выполнить обязательство – наделить детей долями в новой недвижимости.

Получение новой ипотеки в том же банке

Как продать ипотечную квартиру и купить ипотеку в том же банке? В этой ситуации намного проще договориться с банком, т. к. есть определенная для него выгода. Законом предусматривается, что собственник вправе продать недвижимость, не нарушая при этом прав банка. Согласно закону, на нового собственника переходят обязанности первого должника, фактически банк меняет только должника по договору. Но мало кто соглашается на это.

Не стоит при этом думать, что нельзя продать квартиру, находящуюся в ипотеке
К этому моменту должник обязан иметь на примете квартиру для покупки. Важно, чтобы она была подходящей для сделки с точки зрения банка. Если вторая квартира будет дороже первой, придется искать дополнительные деньги на покрытие разницы, их может предоставить банк, что он и делает. После обмена должнику приходится гасить только разницу в ценах между квартирами. Фактически происходит оформление новой ипотеки, т. к. должник гасит первую деньгами покупателя, произведя обмен квартир.

Продажа ипотечной квартиры в недостроенном доме

В строящихся домах формально квартир нет. Поэтому закладывать как бы нечего. После подписания соглашения с застройщиком человек получает пай, право требования. Обычно кредитованием таких сделок занимаются банки, работающие с застройщиком, им это выгодно. Правда, получая относительно невысокий процент, можно получить и ряд невыгодных условий. Тут стоит быть осмотрительным.

Возможна ли при этом продажа квартиры по переуступке в строящемся доме? Да, но только продается право требования к застройщику. И подписывается договор переуступки требования. По сути, у банка в залоге остается право требования на будущую квартиру, о чем в соглашении прописываются соответствующие условия.

Делая общий вывод, нужно отметить, что продажа ипотечной квартиры не терпит поспешности.

Автор: Захаров А.В., юрист

Наши читатели рекомендуют

Добавить комментарий


Разделы сайта

Интересное

Любовные отношения

Рукодельницам

Своими руками. Доступные мастер-классы

Яндекс.Метрика